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2012年8月18日 (土)

交渉中、、、

5月頃に入手したもうひとつの物件は、丘陵地域の南斜面にある土地で、○○街道を見通すことができる、、、

日照条件、道路付け、送電ルートも申し分ない好条件でしかも敷地全体を強固な金網のフェンスで囲まれているが、こちらも少し遠い、、、

そして、好条件がそろっている上に、北西側の片隅にドコモの基地局が建っている、、、

これは、自動的に賃料が振り込まれてくる宝くじ的ラッキーな土地と思ったが、そんなに世の中甘くなかった、、、

正式契約をしようとドコモに申し込んだところ代理人がでてきた、いわゆる用地担当者で建設工事を請け負っている工事会社の人間だ、、、

期待に胸膨らませて説明を聴いて肝心の賃料の段になり、彼の口から出た金額が1万円だった、、、

月額1万円で年間12万円かと思ったら年1万円だという、、、特別に契約時に礼金3万円をつけるそうだ、10年契約で総額13万円、、、

話にならない、、、月2~3万円は期待していたこちらとしては期待はずれもいいところである、、、

前の土地所有者とも同じ条件だというが、証拠の契約書の写しは無いというし、電柱1本分の金額なんでそれと比べたら1万円は破格の高値だという、、、

需要と供給ってものをまるでわかっていない、希少価値という言葉を知らないのかと叫びたかったが、1回目なのでおとなしく聴いていた、そのとき長い戦いになりそうだとおもった、、、

コストダウンは企業の至上命令であろうし、こんな時でなければチャンスは無いだろうこともわかるが、やり過ぎではないか、、、

この物件も競売物件で、何度も買い手がつかずに値崩れをおこしていたが固定資産税評価額で800万円以上の土地である、これはこれで高すぎると市役所と交渉をしなければならない、、、

おそらく基地局建設時にはもう少し高い評価額だったであろうし、周囲に同条件の代替地があるかといえば農地以外は無いだろうから、貸し手は強気で法外の賃料を請求していた可能性は容易に想像できる、、、

農地の場合は、農地転用が必要なので半年以上工事が遅れることとなり、基地局は周辺局との連携が取れていないと回線が切れて意味が無いので、ある程度の経費がかかってもスケジュール優先で事が運ばれる、、、

最初から競売物件なのに賃料の供託がされていないのは不思議だと思っていた、天下のドコモが法的な手続きを怠っているのには理由があったようだ、、、

あくまでも妄想であるが、供託金を積んだ場合賃料がいくらであるか契約条件が明確になってしまう、賃料が10万円/月であれば1年で120万円、2年で240万円の供託金を積まなければ法律上の土地使用権は担保されない、、、

土地使用権が法的に担保されなくとも、実態で占有状態にあり誰も文句を言わなければ何の問題もなく、次の土地所有者と新しい契約を結んでしまえば、前の契約は関係なくなってしまう、、、

つまり、前の契約が10万円/月の契約であっても、今回1万円/年の契約を結んでしまえば、ドコモは年間120万円の経費が年間1万円ですむことになる上に、2年間供託しなかった240万円をそのまま払わなくて済み、更に、今回のドコモの提案は10年契約なので、1200万円が10万円で済んでしまうことになる、、、

これが事実だとしたら、法的な問題はさておき、信義的にどうなんだろうかと考えてしまう、わざと供託金を積まないのはコンプライアンス違反ではないのか、前と同条件だと言っておいて違ったとしたら、、、?

1万円では不服だと告げたら、2万円までなら出せますときたが、それでも話にならないので電柱1本という計算方法でなく、入り口から周辺のメンテナンススペースを含めて3m×5m=15㎡ならどうかと聞いたら、それは逆に年額数千円で安くなるといってきた、不動産鑑定士の鑑定結果でそうなるというが計算根拠が全く理解不能、土地の買取ならどうなのか聞いたらドコモと相談するとのこと、、、

なんとしても電柱1本1万円もしくは2万円にしたいようで、進入路や周囲のメンテナンススペースの使用料は払うつもりがないようだ、かといって周りに物を置いてもらっては困るという、電気料金についても、前の所有者の引込柱を経由して定額料金を賃料と一緒に支払っていたものを、競売に掛かったあとは東電にお願いして直接契約にしてもらっているらしいが、今回の契約でオーナー経由の契約に戻したいらしい、言ってることが支離滅裂で自分の都合しか考えていないようだ、それでは交渉決裂となるしかない、そしてほかに移転してもらうしかない、、、

そうなったらどうなるか判りそうなものだが、その話は後に送るとして供託金の話をしよう、、、

競売の供託金は契約が存続していることを裁判所に認めてもらうために賃借人が行う手続きであり、供託金は最終的に落札者のものとなるので、落札価格に大きく影響する、、、

供託金が多い場合は、競売の基準価格を越える場合もあり入札には注意が必要である、供託金がなかったので誰もこの土地を買わなかったわけだが、もしついていたらすぐに売れたであろう、、、

別の事業者の物件で、供託金が基準額を越えている物件があり、当方も基準額の2倍で入札したが、最終的に基準額の3倍以上で法人が落札した、恐らく鉄塔の所有者である通信事業者が自分で落札したのだろう、、、

第3者に落札されて足元見られて高額な賃料を払うことになるリスクを防ぐとともに、それまで供託してきた賃借料を回収でき、しかも将来に向けての賃借料が無しになるので、メリットは十分にある、、、

今回ドコモは、それとは全く別の方法をとってきている、供託金を積まないことで秘密裏にことが運べば、上記のようにものすごいコストダウンになるが、正式な法的手続きをとられた場合は大きなリスクになる可能性をはらんでいる、、、

供託金を積まないことで契約内容を隠蔽できると思っているとしたら甘い、当方は前の契約書の証拠が無い限り契約しないつもりだ、、、

供託金は最終的に落札者のものになるはずであるが、本来あるはずの供託金が無いということは落札者は利益を失ったことになる一方、ドコモにとって供託してないということは、法律的に賃借権が失効したまま使用していたことになり不当利得に当たる、、、

つまり、落札者である当方は、前の所有者が破産宣告を受けた日から当方が土地を所有するまでの期間の供託金=賃料相当を前の契約条件に基づいて請求する権利「不当利得請求権」があるのではないかと思う、、、

先日、代理人から契約を進めたい旨の電話があったが、そちらの条件では契約できないのでこちらから契約条件を提案することとした、、、

そのときに気になる話を聞いた、弁護士を通して前の所有者に賃料の返還請求を出しているとのこと、競売の後も所有者の口座に賃料を払っていたとの事で返してもらおうとしているらしい、1万円を取り戻すのかと聞いたら暫く間があってそうだという、、、

普通に考えて、破産して差し押さえされて競売になるわけだが、その時点で破産管財人が選任されて全ての財産が管理清算されるなかで、個人口座に賃料を振り込んでいたので後になって1万円返せはないと思う、、、

供託していないけれど賃料は前の契約者に支払ったから土地を使用する権利があるということをアピールしたいのかも知れないが、破産した時点で所有者は無権限者になっているので、賃貸借契約自体が効力を失っているはず、ドコモの不当利得は供託をしていない限り変わらないと思うし、返してもらったら正に無権限使用そのものではないのか、、、

きりがないので今日はこのへんで、、、

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